Exploitatieplicht bij huurovereenkomst

Datum 23-04-2014
Bericht geschreven door:
Uw huurder betaalt “normaal” zijn huur maar laat zijn winkel ook leegstaan. Kunt u daar als verhuurder iets tegen doen? Met andere woorden kunt u uw huurder dwingen om zich te houden aan zijn huurovereenkomst als daarin een exploitatieplicht is opgenomen?
 
Wat is een exploitatieplicht?
Voor de verhuurder van winkelruimte is het niet alleen belangrijk dat hij huur ontvangt maar ook dat de winkelruimte gebruikt wordt. Leegstand in een winkelgebied is immers slecht voor het hele gebied. In veel huurovereenkomsten voor winkelruimte (ook wel de  zogenaamde 290-bedrijfsruimte, is een korte verwijzing naar boek 7 afdeling 6 van het Burgerlijk Wetboek) is daarom expliciet een exploitatieplicht opgenomen.
 
ROZ-model
Het ROZ-model is een afkorting van het model “Huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte” van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In dit model is de exploitatieverplichting expliciet opgenomen in de algemene bepalingen. Een huurder moet dan in principe zorgen voor exploitatie van het gehuurde. Komt de huurder de exploitatieverplichting niet na dan is er sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
 
Zoals ik hiervoor al aangaf moet een huurder in principe de gehuurde winkelruimte gebruiken. Hierop is namelijk een uitzondering, te weten: als er sprake is van een omstandigheid die in redelijkheid niet aan de huurder te wijten is en die de huurder niet had kunnen voorzien. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan een situatie waarbij een winkelpand wordt verhuurd aan een franchiseformule. Als de franchiseformule wordt opgeheven, kan de huurder geen kant op. Aandachtspunt hierbij is overigens wel dat een rechter bij een eventuele procedure niet snel aanneemt dat deze uitzondering van toepassing kan worden verklaard en daarnaast is de toetsing van de rechter terughoudend.
 
Niet opnemen van exploitatieplicht in huurovereenkomst. Wat nu?
De wet geeft de verhuurder een aantal bepalingen als u in de huurovereenkomst geen exploitatieplicht hebt opgenomen. Artikel 7:213 BW bepaalt dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent niet dat uw huurder alleen maar zijn huurtermijnen op tijd moet betalen, maar ook dat hij rekening moet houden met uw belangen. Het belang van de verhuurder is immers dat het pand gebruikt wordt en dat er in een winkelgebied geen leegstand van panden ontstaat.
 
Belang voor de verhuurder
Wat kunt u als verhuurder nu van een huurder verwachten? Als het gaat om de verplichting om een pand te blijven gebruiken, gaat het er ook om wat partijen van elkaar mogen verwachten. Zo mag de verhuurder van haar huurder verwachten dat de huurder ook daadwerkelijk een winkel zal gaan exploiteren. Temeer omdat leegstand een negatieve invloed heeft op een winkelcentrum. Het is dus belangrijk om over en weer duidelijk te maken wat huurder en verhuurder van elkaar verwachten. Ga dus altijd in overleg met de huurder (met of zonder exploitatieplicht) om schade te voorkomen dan wel te beperken in de toekomst.