Herziening kwaliteitsborging in de bouw

Datum 04-01-2016
Bericht geschreven door: mr. P. (Peter) van Rossum, advocaat
Er is een nieuwe wet in de maak – het wetsvoorstel ‘Kwaliteitsborging voor het bouwen’ – op grond waarvan niet meer de gemeente, maar private partijen de kwaliteitsborging van een nieuwbouw-, renovatie- of (vergunningplichtig) onderhoudsproject dienen uit te voeren. Opdrachtgevers (waaronder corporaties) hebben drie opties voor het regelen van die private kwaliteitsborging: ze kunnen het zelf doen, een adviesbureau de opdracht geven het te regelen of een gecertificeerd bouwbedrijf de opdracht geven de kwaliteitsborging te doen. Het wetsvoorstel, dat in het algemeen beoogt bij te dragen aan de verbetering van de bouwkwaliteit en de versterking van de positie van opdrachtgevers en dat strekt tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (BW), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Woningwet, zal met name ingrijpende gevolgen hebben voor de nu bestaande regeling van de aansprakelijkheid van de aannemer voor na oplevering van het werk gebleken gebreken. 
 
Volgens het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Onder het huidige recht is de aannemer dus na oplevering slechts aansprakelijk voor ‘verborgen gebreken’. In het nieuwe systeem zal de aannemer óók aansprakelijk zijn voor zichtbare gebreken die bij de oplevering door de opdrachtgever opgemerkt hadden kunnen worden, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast komt dus bij de aannemer te liggen. Van deze regeling mag niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken.
 
Ten aanzien van gebreken die na oplevering aan het licht treden, geeft het huidige artikel een aansprakelijkheidsuitsluiting voor de aannemer, terwijl het toekomstige artikel juist aansprakelijkheid schept voor de aannemer. Aan die aansprakelijkheid kan de aannemer ook niet contractueel ontsnappen, aangezien deze dwingendrechtelijk is voorgeschreven. Dat dwingendrechtelijke karakter geldt voor contracten zowel met consumenten als met professionele opdrachtgevers. Uit de toelichting van het wetsvoorstel blijkt verder dat de vraag of een gebrek bij oplevering door of namens de opdrachtgever is ontdekt in feitelijke zin moet worden beantwoord. Maatgevend daarbij is of het gebrek wel of niet vermeld is in het proces-verbaal van oplevering. Voor de discussie of het gebrek voorafgaand of bij oplevering ontdekt had behoren te worden, zal dus vrijwel geen plaats meer zijn.
 
De wetgever verwacht dat de verschuiving van de bewijslast aangaande aansprakelijkheid de aannemer ertoe zal brengen kwalitatief beter werk te leveren om verborgen gebreken en daarmee aansprakelijkheid te voorkomen. Daarbij zijn volgens de wetgever zowel aannemer als opdrachtgever gebaat. Invoering van het wetsvoorstel zal er naar verwachting verder toe leiden dat de diverse algemene bouwvoorwaarden zullen moeten worden aangepast; UAV 2012, UAV GC 2005 en AVA 2013 kennen namelijk alle bepalingen die strijdig zijn met de voorgestelde dwingendrechtelijke regeling. Ook zullen aannemers behoefte voelen om in de bouwcontracten de bewijslast in te kaderen en de opdrachtgever te verplichten tot het uitoefenen van (verscherpt) toezicht.
 
Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel vanaf 1 januari 2017 stapsgewijs in werking treedt, het eerst voor eenvoudige nieuwbouw en seriematige verbouw. De komende tijd zal worden gewerkt aan verdere uitwerking van het nieuwe systeem. Wij volgen deze en andere ontwikkelingen op de voet en houden u op de hoogte.
 
Hebt u vragen over het wetsvoorstel ‘Kwaliteitsborging voor het bouwen’, of wilt u weten welke consequenties dit wetsvoorstel kan hebben voor u of uw onderneming? Neem dan contact op met Peter van Rossum.