Huurrecht bedrijfsruimte (I)

Datum 24-09-2015
Bericht geschreven door: mr. P. (Peter) van Rossum, advocaat
Vanaf vandaag zal er, naast de gebruikelijke nieuwsbrieven over verschillende rechtsgebieden, regelmatig een nieuwsbrief over huurrecht bedrijfsruimte worden geplaatst. Een onderwerp waar veel over te schrijven valt. In deze eerste nieuwsbrief hierover wordt dan ook een inleiding over dit onderwerp gegeven.

2 soorten bedrijfsruimtes         
De wet heeft de verhuur van bedrijfsruimtes in twee categorieën verdeeld. Als eerste de 290-bedrijfsruimte (artikel 7: 290 BW). Dit is kort gezegd de middenstandsbedrijfsruimte. Deze ruimte moet voor het publiek toegankelijk zijn en het product of de dienst wordt vanuit daar direct geleverd. Grofweg genomen is dit de winkel, het café of een ambachtsbedrijf.

Bedrijfsruimtes die niet vallen onder de omschrijving van artikel 7:290 BW, vallen onder de categorie “overige bedrijfsruimtes” en daarmee onder artikel 7:230a BW, ook wel de 230-bedrijfsruimte genoemd. Hierbij kan je denken aan een fabriek, kantoor of tandartspraktijk.

Verschillen
Het belangrijkste verschil tussen deze twee is dat de 290-bedrijfsruimte door de wet veel bescherming wordt gegeven. Dat is ook nodig omdat dit soort huurder vaak plaatsgebonden is: de goodwill van de onderneming is voor een (soms zelfs groot) gedeelte diens vestigingsplaats. De bescherming bestaat uit het feit dat de huurder de eerste tien jaar zo goed als verzekerd is van het huurrecht. Vaak wordt een huurovereenkomst voor twee keer vijf jaar aangegaan. In beginsel kan alleen de huurder na de eerste vijf jaar opzeggen (let wel op de opzegtermijn van een jaar). De verhuurder kan alleen dan opzeggen wanneer de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen of de verhuurder of zijn naaste familie het pand zelf dringend nodig is. Dit alles in tegenstelling tot de 230-bedrijfsruimte waar de huurtermijn in onderling overleg wordt afgesproken en de opzegtermijn gelijk is aan de betalingstermijn mits hierover iets anders is afgesproken in de huurovereenkomst.

290 vs. 230         
Vaak is wel duidelijk wanneer het om een 290-bedrijfsruimte gaat en wanneer niet (en dus een 230-bedrijfsruimte is). Mocht er discussie tussen verhuurder en huurder ontstaan over de kwalificatie van de huurovereenkomst dan is de titel bovenaan het huurcontract in ieder geval niet leidend. Uit rechtspraak volgt dat het gaat om hetgeen verhuurder en huurder bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben gehad voor wat betreft het gebruik en de bestemming van het gehuurde. In geval van twijfel geldt dus: hoe concreter het gebruik en de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst is omschreven, hoe beter.

In de volgende nieuwsbrief over dit onderwerp zullen enkele uitspraken hierover aan bod komen.





Deze nieuwsbrief wordt zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuiste berichtgeving.