Huurrecht bedrijfsruimte, de middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)

Datum 15-10-2015
Bericht geschreven door: mr. P. (Peter) van Rossum, advocaat

In de eerste nieuwsbrief over huurrecht bedrijfsruimte is in het kort weergegeven dat de wet twee types bedrijfsruimtes kent. Het belangrijke verschil tussen deze twee is dat aan de middenstands- bedrijfsruimte meer wettelijke bescherming wordt geboden. In sommige gevallen doet het er daarom nogal toe of je wel of niet een 290-bedrijfsruimte (ver)huurt.

Als huurder en verhuurder van mening verschillen of een ruimte al dan niet een middenstands- bedrijfsruimte is en zij daar onderling niet uitkomen is de weg naar de (kanton)rechter onvermijdelijk.

De rechter bepaalt of de ruimte al dan niet een middenstandsbedrijfsruimte is aan de hand van:
  • Dat wat partijen, bij het sluiten van de huurovereenkomst, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gehad, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde.[1]
  • Of de ruimte voor publiek toegankelijk is. Hieraan worden over het algemeen lage eisen aan gesteld. Als er sprake is van rechtstreekse levering van roerende zaken, dan wordt over het algemeen aangenomen dat in het gehuurde een verkooppunt voor het publiek aanwezig is.
  • Plaatsgebondenheid (ook in mindere mate). Hierbij geldt dat als een bedrijf eenmaal onder het criterium van artikel 7:290 BW valt, niet ook nog aan deze voorwaarde voldaan moet worden.[2] Is er twijfel over dan kan de plaatsgebonden goodwill doorslag geven. [3]

Enkele voorbeelden
Een zonnestudio waar ook cosmetische producten worden verkocht is geen middenstands- bedrijfsruimte. De kernactiviteit is de zonnestudio en de verkoop van cosmetische producten is van ondergeschikt belang. [4] Een schoonheidssalon is ondermeer om diezelfde reden geen middenstandsbedrijfsruimte. Daarnaast was de rechter in dit geval van mening dat de salon niet voor publiek toegankelijk was omdat de salon enkel op afspraak werkte en je moest aanbellen voordat je door de schoonheidsspecialiste zelf naar binnen werd gelaten.[5]
 
In een andere procedure oordeelde de rechter dat een schoonheidssalon wel een middenstands- bedrijfsruimte was.[6] In deze zaak huurde de schoonheidssalon een ruimte in een kapsalon die het pand op haar beurt weer huurde van de eigenaar van het pand. De discussie of de schoonheidssalon wel of niet een middenstandsruimte was, ontstond nadat de huur was opgezegd door de kapsalon. De bestemming van de ruimte is een schoonheidssalon. Partijen hebben tijdens de zitting in deze procedure aangegeven dat dit de bedoeling is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst.
 
De huurovereenkomst tussen de kapsalon en de eigenaar van het pand is de hoofdhuurovereenkomst. Kapsalons worden aangemerkt als een middenstandsbedrijfsruimte. De schoonheidssalon heeft geen eigen ingang en is enkel bereikbaar via de kapsalon. Daarnaast moest de salon dezelfde naam als de kapsalon hebben om zo de indruk te wekken dat deze onderdeel van de kapsalon was. Dit is het “winkel in winkel concept”[7]. De onderverhuurde ruimte (schoonheidssalon) valt daarom onder het regime van de hoofdhuurovereenkomst. Nu vaststond dat de kapsalon een middenstandsbedrijfsruimte was, geldt dat ook voor de schoonheidssalon.

En zo zijn er heel veel van dit soort voorbeelden. Een groot grijs gebied waarbij de rechter altijd alle omstandigheden van het geval meeneemt in diens oordeel.
 

Opnemen in de huurovereenkomst
Om onduidelijkheden te voorkomen, kan je altijd in de huurovereenkomst opnemen dat het object een middenstandsbedrijfsruimte is, zelfs als het object niet voldoet aan de voorwaarden van een 290-ruimte. Dit is om de huurder de bescherming te bieden die voor middenstandsbedrijfsruimtes gelden.
 


Deze nieuwsbrief wordt zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuiste berichtgeving

 

[1] HR 24 december 1993, NJ 1994/215 & HR 20 februari 1998, NL 1998/740
[2] HR 30 januari 1981, NL 1981/378
[3] Hr 1 juni 1981, NL 1985/31 & HR 19 maart 1993, NL 1993/508
[4] Kg 6 januari 2004, LJN AO8228
[5] Hof 24 november 2011, LJN BU6216
[6] Rb 6 november 2009, LJN BK3767
[7] Rb Arnhem 6 maart 1986, NL 1987, 783