Huurrecht bedrijfsruimte III - Afwijkende bedingen in een huurovereenkomst

Datum 18-11-2015
Bericht geschreven door: mr. P. (Peter) van Rossum, advocaat
Inleiding
In deze nieuwsbrief wordt een uitspraak besproken over afwijkende bedingen in een huurovereenkomst.

In het huurrecht staat het huurder en verhuurder vrij om bepalingen in een huurovereenkomst op te nemen die afwijken van het (semi-) dwingend huurrecht. Je kan hierbij denken aan de mogelijkheid voor het aanpassen van de huurprijs, de lengte van de huurtermijnen en de mogelijkheden om de huur op te kunnen zeggen. Omdat het semi- dwingend recht is, kan de huurder het beding vernietigen als dat ten nadele van hem afwijkt. Vaak wordt een afwijkend beding in de huurovereenkomst opgenomen onder de opschortende voorwaarde dat de rechter toestemming voor het beding geeft. Een door de rechter goedgekeurd beding kan niet meer worden vernietigd.

Het zou logisch zijn dat deze toestemming direct bij het aangaan van de huurovereenkomst wordt gevraagd. Dit gebeurt echter niet altijd. Dit hoeft ook niet, omdat er geen termijn is gesteld waarbinnen een verzoek tot goedkeuring door de rechter moet worden gedaan. En zolang alles goed gaat is dit ook geen probleem.

Op het moment dat huurder en verhuurder een meningsverschil krijgen over het desbetreffende afwijkende beding, wordt het interessant. Verhuurder zal alsnog de toestemming van de rechter willen hebben zodat het beding bekrachtigd wordt, terwijl huurder het liefst zou willen dat het beding uit de overeenkomst wordt geschrapt zodat zij (weer) de wettelijke bescherming geniet.

De casus             
In deze uitspraak ging het om een huurovereenkomst waarbij partijen een afwijkend beding hadden afgesproken over de huurprijsaanpassing. Huurder exploiteert een hotel in het gehuurde. Het was de huurder die zich in de procedure bij de kantonrechter als eerste beriep op de vernietigbaarheid van het afwijkende beding. Verhuurder voerde verweer in de procedure en verzocht daarnaast alsnog om goedkeuring van het afwijkende beding. De kantonrechter wees het verzoek van de verhuurder af. In hoger beroep deelde de rechter die mening. De vernietiging van het beding was al ingeroepen door de huurder, zodat verhuurder geen goedkeuring meer kan vorderen.

Verhuurder was het hier niet mee eens en ging in cassatie. En met succes! De Hoge Raad was het met de verhuurder eens: de nietigheid van het beding staat goedkeuring niet in de weg. Met andere woorden, ook al is een afwijkend beding door huurder vernietigd omdat dat ten nadele van huurder afwijkt, dan kan de rechter heb beding alsnog goedkeuren.

Uit eerdere rechtspraak volgt dat er geen termijn is gesteld waarbinnen het verzoek om goedkeuring van het beding moet worden gedaan. De vraag of een dergelijk verzoek nog kan nadat deze is vernietigd, stond nog wel open en is door deze uitspraak beantwoord. De achterliggende gedachte van de Hoge Raad hiervan was dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om wie dan ook onnodig met een procedure te belasten. Hetgeen het geval is zolang er geen meningsverschil is over het afwijkende beding.
 
Klik hier voor de volledige uitspraak.    



Deze nieuwsbrief wordt zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuiste berichtgeving