Inroepen van het huurbeding

Datum 12-11-2013
Bericht geschreven door:
Inroepen van het huurbeding
Normaal gesproken kan een bank het huurbeding inroepen tegen een huurder die na de vestiging van een hypotheek de betreffende woning is gaan huren. Toch besliste de rechter onlangs anders. Wat was er aan de hand?

Hoe zat het ook alweer?
 
Huurbeding. Een verhuurde woning brengt op een veiling over het algemeen minder op dan een lege woning. Als een eigenaar een woning verhuurt nadat hij daarop een hypotheek heeft gevestigd, kan de bank dan ook in een nadelige positie komen als zij die huur moet respecteren.
Om die reden is het zogenaamde ‘huurbeding’ in het leven geroepen. Een bank verbiedt in de hypotheekakte aan de schuldenaar om de woning zonder toestemming te verhuren.
Wat als de eigenaar zich daar niets van aantrekt en de woning toch verhuurt?
 
Géén huurbescherming. Als de eigenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt en de bank overgaat tot veiling van de woning, dan kan de bank zich op het huurbeding beroepen. De bank kan dan aan de voorzieningenrechter vragen in te stemmen met ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het huurbeding vormt dan ook een uitzondering op de bescherming van de huurder.
 
Let op:  De rechter zal het inroepen van het huurbeding in zo’n situatie vrijwel altijd goedkeuren, tenzij de kans groot is dat veiling in verhuurde staat voldoende opbrengt om de hypotheek te voldoen. Ook de huurder die is gaan huren voordat de hypotheek werd gevestigd, zit vrijwel altijd goed.

Positie huurder
 
Schadevergoeding. De huurder die het veld moet ruimen, staat niet helemaal met lege handen. De wet regelt namelijk dat de huurder de schade die hij lijdt, direct na de bank, kan verhalen op de eventuele resterende opbrengst van de veiling. Daarnaast kan de huurder schadevergoeding van de eigenaar eisen.

De rechter beslist anders. De positie van een ‘latere’ huurder is dus bepaald niet rooskleurig. Onlangs speelde er een zaak voor de Rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2013:4937), waarbij het huurbeding niet tegen latere huurders kon worden ingeroepen.
 
Wat was het geval? Een eigenaar van een pand verhuurde verschillende kamers. Eén kamer was reeds verhuurd voordat de hypotheek tot stand kwam. Tegen die huurder kon het huurbeding dan ook niet worden ingeroepen.
 
Verhuurde staat. De rechter vindt derhalve dat er moet worden uitgegaan van de executiewaarde in verhuurde staat. In het door de bank overgelegde taxatierapport wordt die waarde zonder nadere specificatie vermeld. Voor deze waarde is het blijkbaar niet van belang hoeveel huurders er in het pand zitten. De bank heeft dan ook onvoldoende belang bij ontruiming van de latere huurders.

Wat betekent dat nu in de praktijk?
 
Advies voor eigenaar/huurder. Als u een eigenaar of een huurder bijstaat, ga dan na of in de hypotheekakte het huurbeding is opgenomen. Is dit het geval, dan is het verstandig om de bank vooraf om toestemming voor de verhuur te vragen.
 
Taxatie voor de bank. Wordt u door een bank gevraagd om een verhuurd pand te taxeren, maak dan onderscheid in het aantal huurders en verhuurde ruimtes en beperk u niet tot de waarde ‘in verhuurde staat’ en ‘in onverhuurde staat’.
Het is overigens altijd raadzaam de bank vooraf om toestemming voor de verhuur te vragen. Ontbreekt die toestemming, dan kan de bank het huurbeding inroepen. Als de rechter er niet van overtuigd is dat het aantal huurders van invloed is op de veilingopbrengst, kan de bank het huurbeding niet inroepen.
 
 
Deze nieuwsbrief wordt zo zorgvuldig mogelijk samengesteld.
Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuiste berichtgeving.