Kamerverhuur aan studenten (mogelijk) in strijd met splitsingsreglement

Datum 16-06-2015
Bericht geschreven door:
Over de verhuur van appartementen is de laatste tijd veel te doen. Zo was enige tijd geleden in het nieuws dat verhuur van een appartement als B&B aan toeristen niet is toegestaan bij appartementen die blijkens de splitsingsakte een woonbestemming hebben. En ook kamerverhuur aan studenten binnen een appartement blijkt niet altijd toegestaan.  
 
Appartementseigenaren realiseren zich vaak niet, dat zij gebonden zijn aan de bepalingen in de splitsingsakte en dat deze bepalingen het beoogde gebruik van een appartementseigenaar behoorlijk kunnen beperken. Dit speelt bijvoorbeeld ook als een appartementseigenaar zijn appartement heeft onderverdeeld in kamers die vervolgens worden verhuurd aan studenten, terwijl dat op grond van het splitsingsreglement niet (of niet zonder meer) is toegestaan. Als andere appartementseigenaren in het complex dan in het geweer komen, dan kan dat ertoe leiden dat door de rechter aan de verhuur van kamers aan studenten een einde gemaakt wordt. Zelfs in de situatie dat de kamerverhurende eigenaar het appartement als beleggingsobject gekocht heeft en (dus) niet zelf verantwoordelijk is voor de opsplitsing van het appartement in kamers.    
 
Dit speelde in een zaak, waarin ons kantoor optrad namens een appartementseigenaar, die het niet eens was met de verhuur van kamers door een andere appartementseigenaar. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat het in strijd met de splitsingsakte kan zijn om een woning kamergewijs aan studenten te verhuren.
 
Het appartement waar het in deze zaak om ging, maakt onderdeel uit van een VvE met drie appartementen. In het in de splitsingsakte opgenomen reglement is, in afwijking van het modelreglement, de bepaling opgenomen dat de eigenaren en gebruikers van de appartementen verplicht zijn de appartementen als woning voor hun gezin of bij hen inwonenden te gebruiken. Het op de bovenste etage gelegen appartement wordt echter verhuurd aan zes studenten, die elk een kamer huren. De eigenaar van het middelste appartement is het niet eens met deze wijze van gebruik en start een procedure.
 
De rechtbank oordeelt in eerste instantie dat uit de splitsingsakte niet kan worden afgeleid dat het een eigenaar verboden is om zijn appartement in kamers op te splitsen en in gebruik te geven aan meerdere anderen, en wijst om die reden de vordering van de klagende appartementseigenaar af. In hoger beroep oordeelt het gerechtshof om te beginnen dat bij de uitleg van de splitsingsakte gekeken moet worden naar de kennelijke bedoeling van degene die tot splitsing overging. Uit het feit dat er op het punt van de bestemming van de appartementen is afgeweken van het modelreglement, leidt het gerechtshof af dat hier een welbewuste keuze is gemaakt. Daarnaast meent het gerechtshof dat de bepaling voldoende duidelijk is: deze moet zo begrepen worden dat de woning slechts in haar geheel mag worden verhuurd en dat de hoofdhuurder alleen een gedeelte van de woning mag afstaan aan één of meerdere onderhuurders. Elke andere uitleg zou de bepaling in de splitsingsakte tot een lege huls maken. Daarmee komt het gerechtshof tot de conclusie dat kamerverhuur in strijd is met de splitsingsakte, waaraan het gerechtshof vervolgens – in het (nog) niet gepubliceerde eindarrest – de gevolgtrekking verbindt, dat de kamerverhurende appartementseigenaar verplicht is om de verhuursituatie alsnog binnen een bepaalde termijn in overeenstemming te brengen met de regeling in de splitsingsakte.
 
Het is dus opletten geblazen bij voorgenomen verhuur van een appartement en/of bij de aankoop van een beleggingspand in een appartementscomplex. Voor advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jan Pieter Kleefstra en Peter van Rossum.