Opzegging van een huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte wegens renovatie

Datum 21-05-2014
Bericht geschreven door:
De Hoge Raad heeft onlangs, in het arrest van 14 februari 2014 geoordeeld dat, indien een verhuurder een verhuurde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkels/horeca) nodig heeft voor renovatie, de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kan worden opgezegd als een kostendekkende exploitatie na de renovatie niet mogelijk is.
 
Dit wijkt af van het zogeheten Herenhuis-arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, waarin de Hoge Raad een streng criterium hanteerde voor een opzegging van een huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik in verband met een renovatie. De Hoge Raad oordeelde toen, in 2010, dat voor opzegging van de huurovereenkomst alleen plaats is, als na renovatie sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huurinkomsten. Echter, in die uitspraak ging het om woonruimte. Volgens de Hoge Raad mag bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte.  
 
De Hoge Raad oordeelt in het arrest van 14 februari 2014 dat deze maatstaf uit het “Herenhuis-arrest” niet geldt voor de beëindiging van huur van 290-bedrijfsruimte. Naar het oordeel van de Hoge Raad is de bescherming van de huurder van dergelijke bedrijfsruimte van fundamenteel andere aard dan de bescherming van de huurder van woonruimte. Bij de huur van bedrijfsruimte gaat het, zo overweegt de Hoge Raad, met name om bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan niet worden gevergd dat deze een huurovereenkomst voortzet die na de renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
 
Conclusie
 
Het strenge criterium dat de Hoge Raad formuleerde in het “Herenhuis-arrest” geldt alleen voor de huur van woonruimte en dus niet voor 290-bedrijfsruimte. Dit maakt het voor de verhuurder van bedrijfsruimte eerder (dan voor de verhuurder van woonruimte) mogelijk om in geval van voorgenomen renovatie de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen, mits aangetoond wordt dat ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst na de renovatie zal leiden tot een niet-kostendekkende exploitatie. Een aantoonbare verbetering van de exploitatie (na renovatie) kan binnen dat kader voldoende reden zijn voor opzegging.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jan Pieter Kleefstra en Peter van Rossum.