Retentierecht van de verhuurder; niet een kwestie van simpelweg de sloten vervangen

Datum 13-08-2013
Bericht geschreven door:
In een procedure, waarin ons kantoor optrad namens de huurder, heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onlangs geoordeeld (arrest d.d. 9 juli 2013) dat de verhuurder geen beroep op een retentierecht ten aanzien van in het gehuurde aanwezige roerende zaken toekomt, ondanks het feit dat de huurder (aantoonbaar) in verzuim is met het betalen van de huurpenningen. 
 
In bedoelde kwestie verhuurde een verhuurder woon- en winkelruimte aan een huurder. De huurder kampte met financiële problemen en daardoor was een vrij forse huurachterstand ontstaan. De verhuurder zag die huurachterstand steeds verder oplopen en ging daarom akkoord met een tussentijdse beëindiging van de tot 1 augustus 2017 lopende huurovereenkomst. Vlak voordat de huurovereenkomst zou eindigen  veranderde de verhuurder de sloten van het gehuurde pand met een beroep op het zogeheten retentierecht ten aanzien van de zich nog in het gehuurde bevindende roerende zaken en voorraden van de huurder.
 
In de wet is geregeld dat een schuldeiser een retentierecht kan uitoefenen ten aanzien van zaken die hij onder zich heeft en waarover hij de feitelijke macht uitoefent (art. 3:290 BW). Retentierecht komt er kort gezegd op neer dat een schuldeiser (in dit geval de verhuurder) zijn verplichting om zaken aan een ander (de huurder) af te geven kan opschorten, totdat de schuldenaar de vordering (volledig) heeft voldaan. Het retentierecht kan zowel roerende als onroerende zaken betreffen.
 
De huurder stelde zich in de procedure op het standpunt dat de verhuurder het gehuurde ten onrechte tot zich heeft genomen, aangezien de huurovereenkomst nog niet was geëindigd. De huurder vorderde dan ook dat hij alsnog in de gelegenheid zou worden gesteld om het gehuurde te betreden, teneinde de zich daarin bevindende zaken te (kunnen) ontruimen.
 
Het gerechtshof volgt de huurder in dat standpunt.
 
Door het hof wordt binnen dat kader vooropgesteld dat in art. 7:231 BW, een bepaling waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, is bepaald dat de verhuurder een huurovereenkomst betreffende gebouwd onroerend goed uitsluitend door tussenkomst van de rechter kan ontbinden.
 
Met het vervangen van de sloten en het ontzeggen van de toegang van de huurder bewerkstelligt de verhuurder naar het oordeel van het gerechtshof juist wat voornoemde wetsbepaling tegen wil gaan, namelijk het bewerkstelligen van een einde van het gebruik van het gehuurde zonder rechterlijke tussenkomst.  Aangezien de verhuurder de roerende zaken (aldus) door een daad van eigenrichting, en niet op rechtsgeldige wijze, onder zich heeft gekregen, kan deze zich volgens het gerechtshof ten aanzien van deze zaken niet op een rechtsgeldig retentierecht beroepen en dient hij betreffende zaken alsnog aan de huurder af te geven.   
 
Uit bedoeld arrest volgt dat de mogelijkheden voor een verhuurder om zich, in geval van een huurachterstand, jegens een huurder op een retentierecht te beroepen uiterst beperkt zijn. In dat soort situaties doet de verhuurder er verstandig(er) aan om over te gaan tot het leggen van conservatoir beslag op de zich nog in het gehuurde bevindende roerende zaken, al dan niet gecombineerd met het in (gerechtelijke) bewaring laten nemen van die zaken, en pas daarna met de huurder in conclaaf te gaan over  het treffen van een beëindigingsregeling.
 
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jan Pieter Kleefstra en Peter van Rossum.